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國稅局嚴抓炒房獲利 「能拆走的」全不認列裝潢金

房地合一稅2.0於7月上路,未來持有2年內賣房獲利要課稅45%,超過2年、未滿5年賣房獲利課稅35%,大砍投資客的獲利。專家分析,以往投資客有避稅的招數,如裝潢費用40萬,但透過向裝潢公司買發票的方式「以少報多」,將成本報高一倍至80萬,讓帳面獲利變少,以減少繳稅;以及買預售屋轉紅單、換約也不申報,以此避稅。但新制上路後,市場禁轉紅單,而且規定預售屋交易30日內應如實登錄,加上免稅空間從房價5%降為3%,還有國稅局也很嚴格,投資客很難再以買發票的方式避稅,可作價的空間減小,也防堵了漏洞。
一位不具名的房仲坦言,高雄有投資客會和裝潢公司配合,透過購買發票、墊高裝潢費,製造購房成本較高的假象,以減少帳面獲利,就可以減少繳稅,這在市場很常見,也是投資客大宗的作法,不過當事人通常不會明目張膽的說,市場老手通常很低調。因此,在實價登錄上看到,有些投資客買賣房屋,扣掉房地合一稅幾乎沒賺多少錢,但又大費周章的修繕、裝潢,其實是有不為人知的內幕。
不過現在房地合一稅2.0新制上路,國稅局也抓很嚴,風聲鶴唳,就算投資客要做價,難度也越來越高。
《住展》雜誌研發長何世昌指出,其實現在很難這麼做了,假設房價1000萬,裝潢超過200萬,明顯不合理,國稅局會嚴查裝潢的價格和房價是否合理,若發現不太合理,也會要求裝潢公司對帳,如果對不上帳目就不會列為裝潢成本。
何世昌提到,以往房地合一稅1.0版,房屋買賣有獲利,若要繳稅,可以扣除房地總價的5%作為免稅額,而且不需任何證明文件。但是現在房地合一2.0新制上路,將無證明的免稅額降為3%,且有30萬元的上限,可以避稅的空間減小,也防堵了原先的漏洞。
此外,即便投資客想要將裝潢費列為買房成本,以此減稅,但是裝潢費用的認定也趨於嚴格,若是系統櫃、冰箱、木地板等可以「拆卸」帶走的家具和裝潢,也不能認列為成本之一,因此可以作價的空間不多。
一位不便具名的室內設計師表示,以往確實聽說有投資客專門和裝潢公司配合,買發票以少報多,增加裝潢成本以減少報稅,如裝潢費40萬,通常會多報1倍,報成80萬元,不過正規的裝潢公司不太可能碰觸這類操作。
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出,在房地合一稅2.0上路之前,還有投資客轉單、換約也不申報,藉此避稅,容易造成市場上的價格混亂。不過現在新制上路,預售屋也規定要在30日之內申報實價登錄,政府禁止轉單,這將大大減少市場上的投機行為,而且將認列成本可扣抵稅金的空間調整為房地總價的3%,不少買方如果要換約,寧願選擇只賺3%就好,少少賺就出場,減少投資客想大撈一筆的心態。(林佩萱/高雄報導)
原始新聞來源連結請按此:2021/08/15 蘋果新聞網

和眾會計師事務所 稅務部 2021/08/18 新北板橋

 

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